Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à la rénovation de l’habitat dégradé — Prêt global collectif en copropriété, diagnostic structurel, expropriation remédiable et répression accrue de l’habitat indigne

Jusqu’à la loi du 9 avril 2024, le mécanisme d’emprunt collectif de l’article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 restait largement paralysé en pratique : il reposait soit sur l’unanimité, soit sur l’adhésion volontaire individuelle des seuls copropriétaires en faisant la demande expresse, soumettant chaque lot à un examen bancaire individuel de solvabilité qui écartait précisément les copropriétés fragiles.

Les nouveaux articles 26-9 à 26-14 opèrent un renversement complet de logique juridique et bancaire. L’assemblée générale peut désormais voter, à la même majorité que celle requise pour les travaux de conservation, de mise en sécurité ou de rénovation énergétique concernés, la souscription d’un emprunt unique au nom du syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile, garanti par un cautionnement solidaire obligatoire et sans hypothèque sur les lots privatifs. Tout copropriétaire est présumé participer à cet emprunt à hauteur de sa quote-part, à moins de notifier son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal et de verser immédiatement la totalité de sa part de travaux dans les six mois.

Ce levier financier s’accompagne d’assouplissements majeurs du fonctionnement syndical : généralisation de la notification électronique des convocations et procès-verbaux (sauf opposition expresse du copropriétaire, par inversion de l’ancien consentement préalable), faculté d’isoler par un vote spécifique des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, élargissement de la procédure d’administration provisoire renforcée (art. 29-1 et suivants) et création de l’agrément de « syndic d’intérêt général » habilité à redresser les copropriétés en pré-carence.

Le troisième volet de la loi n° 2024-322 consolide la lutte opérationnelle et pénale contre l’exploitation lucrative de logements indignes et la division pavillonnaire sauvage. Les communes et établissements publics de coopération intercommunale ayant instauré les régimes d’autorisation préalable ou de déclaration de mise en location (« permis de louer », articles L. 634-1 et L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation) voient leurs agents habilités à prononcer directement les amendes administratives et, sur autorisation préalable du juge des libertés et de la détention en cas d’opposition de l’occupant ou du bailleur, à faire visiter les locaux suspectés d’insalubrité ou de suroccupation.

Sur le plan répressif, la loi érige en délit autonome à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat de bail écrit conforme et la délivrance de quittances tout en dissimulant la perception d’un loyer en espèces ou par des tiers (puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende), privant ainsi les marchands de sommeil de leur stratagème habituel destiné à faire passer des locataires vulnérables pour des occupants sans droit ni titre.

Parallèlement, les peines principales réprimant le refus délibéré d’exécuter des travaux prescrits par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ainsi que la soumission de personnes vulnérables à des conditions d’hébergement contraires à la dignité humaine (article 225-14 du code pénal) sont portées jusqu’à cinq et sept ans d’emprisonnement et 150 000 à 200 000 euros d’amende, tandis que la durée maximale de la peine complémentaire obligatoire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier à d’autres fins que l’occupation personnelle (article 225-19, 6°, du code pénal et article L. 511-22 CCH) passe de dix à quinze ans.