Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale — Copropriété à la majorité des deux tiers, quotas communaux, DPE obligatoire et sanctions civiles

Sous l’empire du droit antérieur de l’article 26, avant-dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait porter atteinte aux modalités de jouissance d’un lot privatif telles qu’elles résultaient du règlement de copropriété qu’à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires — ce qui permettait au seul bailleur saisonnier concerné de bloquer toute modification statutaire, sauf à engager un long procès civil sur le terrain de la clause d’habitation bourgeoise exclusive ou du trouble anormal de voisinage.

La loi n° 2024-1039 dénoue ce verrouillage par trois innovations complémentaires dans la loi du 10 juillet 1965. Premièrement, le nouvel article 8-1-1 impose que tout règlement de copropriété établi à compter du 21 novembre 2024 mentionne de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme. Deuxièmement, le nouvel article 9-1 oblige tout copropriétaire ou locataire autorisé qui enregistre un lot en meublé de tourisme à en informer le syndic, lequel doit inscrire un point d’information dédié à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Troisièmement, le nouvel alinéa d ajouté à l’article 26 — combiné le cas échéant avec le mécanisme de passerelle de l’article 26-1 — autorise l’assemblée générale à modifier le règlement de copropriété à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix afin d’interdire la location en meublés de tourisme des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale, à la condition déterminante que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cette rédaction consacre législativement l’analyse civiliste récente de la troisième chambre civile tout en réservant l’exigence d’unanimité aux seules copropriétés dont le règlement autorise librement les activités commerciales dans les lots d’habitation.

Afin de tarir le report spéculatif des logements énergivores exclus du marché locatif résidentiel par la loi Climat et Résilience vers la location touristique de courte durée, le nouvel article L. 324-1-1-1 du code du tourisme soumet les meublés de tourisme au calendrier de performance énergétique : tout logement nouvellement mis en location touristique soumis à autorisation de changement d’usage doit afficher un DPE au moins égal à la classe E (et non plus F ou G), tandis que l’ensemble du parc des meublés de tourisme hors résidence principale devra atteindre au minimum la classe D à l’échéance du 1er janvier 2034, le maire pouvant exiger à tout moment la communication du DPE en cours de validité sous peine d’une astreinte administrative de 100 euros par jour et d’une amende administrative allant jusqu’à 5 000 euros.

Ce resserrement réglementaire s’accompagne d’une refonte fiscale incitative à l’article 50-0 du code général des impôts ramenant, pour les revenus perçus à compter de 2025, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC à 30 % dans la limite de 15 000 euros de chiffre d’affaires pour les meublés de tourisme non classés (et à 50 % dans la limite de 77 700 euros pour les meublés classés et chambres d’hôtes), rapprochant ainsi leur traitement de celui de la location nue en micro-foncier.

En pratique, tant pour les syndicats de copropriétaires désireux de sécuriser une résolution d’assemblée générale au titre du nouvel article 26, d, que pour les propriétaires bailleurs, investisseurs et conciergeries confrontés à un refus d’autorisation municipale, à une suspension de numéro d’enregistrement ou à une assignation selon la procédure accélérée au fond en paiement de l’amende civile de l’article L. 651-2 du CCH (relevée à 100 000 euros et étendue aux locaux initialement non résidentiels transformés sans droit en meublés touristiques), l’analyse préalable du règlement de copropriété, de l’usage historique du bien au 1er janvier 1970 (ou selon les nouveaux modes probatoires assouplis par la loi) et de la proportionnalité du règlement municipal au regard du droit de l’Union (jurisprudence Cali Apartments de la CJUE) devient déterminante.