Cour de cassation, 1re civ., 29 mai 2024 (n° 23-12.904) — Crédit immobilier : est abusive et réputée non écrite la clause de déchéance du terme ne prévoyant qu’un préavis de quinze jours

Pendant longtemps, le contentieux français de la déchéance du terme dans les crédits immobiliers s’était cristallisé sur un terrain purement procédural relevant du droit commun des contrats : la Cour de cassation vérifiait essentiellement que la banque avait adressé à l’emprunteur une mise en demeure préalable et non équivoque précisant le délai imparti avant de rendre exigible le capital restant dû, sauf dispense expresse et non équivoque admise avec réserve.

Les arrêts rendus par la Cour de justice de l’Union européenne sur le fondement de la directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 — en particulier Banco Primus du 26 janvier 2017 (C-421/14) puis l’arrêt Caisse régionale de Crédit mutuel de Loire-Atlantique et du Centre Ouest du 8 décembre 2022 (C-600/21) — ont imposé un changement radical de méthode. Le juge national est tenu d’examiner, au besoin d’office dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires, si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité d’un prêt de longue durée est proportionnée à la gravité du manquement de l’emprunteur et assortie de moyens adéquats et efficaces permettant à celui-ci de remédier aux effets de cette exigibilité.

Tirant toutes les conséquences de cet impératif européen à compter de ses arrêts du 22 mars 2023, la première chambre civile opère un déplacement décisif du contrôle : ce n’est plus seulement le comportement factuel de la banque lors du recouvrement qui est scruté, mais la validité ab initio de la clause résolutoire au regard du critère du déséquilibre significatif posé par l’article L. 132-1, devenu L. 212-1, du code de la consommation.

La sanction attachée à la qualification de clause abusive est d’une rigueur absolue : réputée non écrite en application de l’article L. 241-1 du code de la consommation, la clause est censée n’avoir jamais existé sans affecter la subsistance du prêt lui-même, et la jurisprudence constante de la CJUE (arrêts Banco Español de Crédito, C-618/10, et Kásler, C-26/13) interdit au juge national de réviser son contenu en lui substituant un délai de préavis qu’il estimerait raisonnable.

Dans le contentieux du recouvrement bancaire et tout particulièrement lors de l’audience d’orientation de saisie immobilière devant le juge de l’exécution — saisi d’un prêt constaté par acte authentique notarié revêtu de la formule exécutoire —, l’anéantissement de la clause de déchéance du terme retire au créancier poursuivant la possibilité de réclamer le capital non échu et l’indemnité forfaitaire de résiliation. À défaut d’exigibilité anticipée valablement acquise, la créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution se réduit aux seules mensualités échues et impayées non atteintes par la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation.

Pour l’avenir des rédactions contractuelles, les établissements prêteurs sont conduits à aligner leurs préavis sur un standard sensiblement plus protecteur — au moins trente jours effectifs, en cohérence avec l’orientation tracée par l’ordonnance n° 2023-1139 du 6 décembre 2023 transposant la directive sur les gestionnaires et acheteurs de crédits à l’article L. 313-50 du code de la consommation. Pour les contrats anciens dépourvus de clause valable, le prêteur privé de résiliation de plein droit conserve essentiellement la faculté de solliciter en justice la résolution judiciaire du contrat pour inexécution suffisamment grave sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil, sous le contrôle entier du juge du fond.